近期小编和几位养老地产开发商朋友谈养老，发现他们普遍具有对项目的后期运营的困惑，不知道是应该是自己进行运营，还是和其他专业运营团队进行合作？今天小编就从美帝的养老REIT发展角度谈谈中国养老地产的运营策略——老REITs。
一、美国养老REITs的发展现状
美国前10大养老机构中REITs形式举足轻重，现大型的养老REITs公司渐成规模，属于典型的资本密集型企业。
图一：养老/医疗地产REITs公司的股价走势比较
u 美国前10大养老机构拥有者中，REITs公司和私募基金占绝对主流地位。资金成本优势将进一步显现，其持有物业比例也将进一步提升。
u 美国前10大养老社区投资商中5家均采取REITs形式。截至2013年底，前50大的养老社区投资商投资养老社区单元数54万个，其中前10大机构投资单元数达到34.6万个，占比达到64%。
u 美国养老/医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪70-80年代，大型REITS公司拥有的物业数量可达600多处。其中，80-90%的物业都是自有，其余物业通常与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台，总资产规模可达到百亿美元以上，员工一两百人，属于典型的资本密集型企业。
二、美国养老REITs的商业模式
美国养老开发依托完整的金融生态系统，开发商、运营商、经营方分工合作，作为REITS投资方，主要依托三种商业模式。
图二：美国养老开发的完整金融生态系统
u 在美国养老开发是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金（REITS）和私募基金共同构建。
u 养老开发商，通常由其他类型的开发商演化而来的，根据运营商或投资商的要求为其定制的开发养老社区，然后按照事先约定的价格给运营商或投资商，利润率不高但资金周转速度快。
u REITs投资人通过长期持有资产获得稳定的租金收益，主要分为三种模式：1.利润率高但资金回收期长；2.风险低但投资回报率也略低。3.基金投资人通过资产的买卖获得资产升值收益，承担财务风险的同时获得较高的投资回报率。
三、美国养老REITs的经营模式
REITs投资商核心是在几种模式之间寻找风险、收益平衡。稳定收益下低成本长期资金是REITs存在的根本。国内养老地产的发展要想获得长期资金的支持，也必须切割出稳定收益的部分，以满足保守型长期投资人的需求。
u 净出租模式
基本概念：REITS公司把养老/医疗物业租赁给运营商,每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI指标向上调整）。而所有直接运营费用、社区维护费用、税收、保险费等均由租赁方承担。为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营。
优势：持有风险最低，收益最稳定，可打通周期低谷中的融资通道。REITs公司的毛利润率很高，净租金收益/毛租金收益可达80%以上，而且几乎不承担任何经营风险，业绩也较少受到金融危机的影响（除非租户破产）。
代表企业：美国最大的养老REITs公司HCPREITS。
u 委托经营模式
基本概念： REITS公司将旗下物业托管给运营公司，运营公司每年收取5-6%的管理费，但不承担经营亏算的风险，也不获取剩余收益；所有其他经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。
优势：持有者收益更大，经营风险也更大。
代表企业：美国第二大养老/医疗类REITS公司Ventas。
u 租赁＋经营模式
基本概念：持有者将物业部分权益出让给运营商，运营商将获得管理收益和与所拥有权益相对应的部分经营收益。
优势：能够调动运营商积极性。
代表企业：美国第三大养老/医疗类REITs公司Health Care REIT(HCN)。
四、美国最大的养老REITs公司HCP.N如何做养老
（一）基本信息
u HCP（HCP.N）是目前美国最大的养老/医疗地产类REITs公司，它于1985年成立，总部在加利福尼亚，公司成立之初获得了REITs资格，当前总市值192亿美元。
u HCP发展迅速。1985-2012年为股东带来的年化回报率为16.7%。1991年至2013年净利润的复合增速为17.8%，资金规模的复合增速为18.7%，HCP是唯一一家入选标普500红利经典指数的REITs。
u 2013年，公司拥有444家养老院，302所专业护理院，111家生命科学物业，206家医疗办公室和16家医院。基本实现全产业链条覆盖。
（二）HCP的净出租与委托经营模式
HCP公司专业护理机构和医院物业只采取净出租的单一模式运营，而其他物业则以净出租模式为主，两种模式并举。
（三）HCP公司运营管理模式
HCP公司低成本资金主要受益于公司的融资结构：股权投资占主导，同时通过REITs明显降低融资成本。低资金成本成为养老REITs扩大投资重要原因。
HCP运营管理模式——5x5投资模式，多元化的投资+低成本融资模式：
5种投资渠道：（出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、DownREITs）。
5类资产：养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业。
截止13年公司发行股份4.57已股。公司13年股价为42美元，每股股利为2.1美元，剔除股价波动收益率5%，公司长期资金成本为5%左右，这一成本明显低于优先股和债券融资方式。
HCP公司标普信用评级为BBB＋，从04年-13年，HCP的资金成本位于5.08%-6.19%。定期贷款、银行授信额度、发行无担保优先票据、抵押贷款等均是公司债券融资的方式。从结构上来看，无担保优先票据占贷款规模81%，抵押贷款占16.33%。
（四）HCP公司优势和借鉴点
HCP“低成本控制+高规模租赁”模式驱动是其最大优势和成功关键点。
五、中国养老REITs发展困境与未来发展方向
（一）难点
低收益的租赁市场（国内租金回报远远达不到海外3-5%的水平线）
不完善的政策环境
分工不明确的产业链
各类型角色定位模糊，分工合作欠缺，在养老地产的开发运营过程中，既缺乏专业的运营商，更缺乏长期的投资人。
（二）未来发展机会
这一国外成功模式是否能成功嫁接甚至转化还需观察，不排除开拓出一条中国特色的REITs经营之路。
尽管内地市场还没有推出REITs，但却并不缺乏多元投资人：在高通胀下，银行的理财客户希望获取高于通胀率的稳定收益；保险公司希望找到高于保险成本的长期收益；而各类私募基金则希望扩大组合边界，进一步提升收益率水平。
融资本身不是问题，问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配，实现整个系统的低成本平稳运行。
近期小编和几位养老地产开发商朋友谈养老，发现他们普遍具有对项目的后期运营的困惑，不知道是应该是自己进行运营，还是和其他专业运营团队进行合作？今天小编就从美帝的养老REIT发展角度谈谈中国养老地产的运营策略——老REITs。
一、美国养老REITs的发展现状
美国前10大养老机构中REITs形式举足轻重，现大型的养老REITs公司渐成规模，属于典型的资本密集型企业。
图一：养老/医疗地产REITs公司的股价走势比较
u 美国前10大养老机构拥有者中，REITs公司和私募基金占绝对主流地位。资金成本优势将进一步显现，其持有物业比例也将进一步提升。
u 美国前10大养老社区投资商中5家均采取REITs形式。截至2013年底，前50大的养老社区投资商投资养老社区单元数54万个，其中前10大机构投资单元数达到34.6万个，占比达到64%。
u 美国养老/医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪70-80年代，大型REITS公司拥有的物业数量可达600多处。其中，80-90%的物业都是自有，其余物业通常与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台，总资产规模可达到百亿美元以上，员工一两百人，属于典型的资本密集型企业。
二、美国养老REITs的商业模式
美国养老开发依托完整的金融生态系统，开发商、运营商、经营方分工合作，作为REITS投资方，主要依托三种商业模式。
图二：美国养老开发的完整金融生态系统
u 在美国养老开发是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金（REITS）和私募基金共同构建。
u 养老开发商，通常由其他类型的开发商演化而来的，根据运营商或投资商的要求为其定制的开发养老社区，然后按照事先约定的价格给运营商或投资商，利润率不高但资金周转速度快。
u REITs投资人通过长期持有资产获得稳定的租金收益，主要分为三种模式：1.利润率高但资金回收期长；2.风险低但投资回报率也略低。3.基金投资人通过资产的买卖获得资产升值收益，承担财务风险的同时获得较高的投资回报率。
三、美国养老REITs的经营模式
REITs投资商核心是在几种模式之间寻找风险、收益平衡。稳定收益下低成本长期资金是REITs存在的根本。国内养老地产的发展要想获得长期资金的支持，也必须切割出稳定收益的部分，以满足保守型长期投资人的需求。
u 净出租模式
基本概念：REITS公司把养老/医疗物业租赁给运营商,每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI指标向上调整）。而所有直接运营费用、社区维护费用、税收、保险费等均由租赁方承担。为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营。
优势：持有风险最低，收益最稳定，可打通周期低谷中的融资通道。REITs公司的毛利润率很高，净租金收益/毛租金收益可达80%以上，而且几乎不承担任何经营风险，业绩也较少受到金融危机的影响（除非租户破产）。
代表企业：美国最大的养老REITs公司HCPREITS。
u 委托经营模式
基本概念： REITS公司将旗下物业托管给运营公司，运营公司每年收取5-6%的管理费，但不承担经营亏算的风险，也不获取剩余收益；所有其他经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。
优势：持有者收益更大，经营风险也更大。
代表企业：美国第二大养老/医疗类REITS公司Ventas。
u 租赁＋经营模式
基本概念：持有者将物业部分权益出让给运营商，运营商将获得管理收益和与所拥有权益相对应的部分经营收益。
优势：能够调动运营商积极性。
代表企业：美国第三大养老/医疗类REITs公司Health Care REIT(HCN)。
四、美国最大的养老REITs公司HCP.N如何做养老
（一）基本信息
u HCP（HCP.N）是目前美国最大的养老/医疗地产类REITs公司，它于1985年成立，总部在加利福尼亚，公司成立之初获得了REITs资格，当前总市值192亿美元。
u HCP发展迅速。1985-2012年为股东带来的年化回报率为16.7%。1991年至2013年净利润的复合增速为17.8%，资金规模的复合增速为18.7%，HCP是唯一一家入选标普500红利经典指数的REITs。
u 2013年，公司拥有444家养老院，302所专业护理院，111家生命科学物业，206家医疗办公室和16家医院。基本实现全产业链条覆盖。
（二）HCP的净出租与委托经营模式
HCP公司专业护理机构和医院物业只采取净出租的单一模式运营，而其他物业则以净出租模式为主，两种模式并举。
（三）HCP公司运营管理模式
HCP公司低成本资金主要受益于公司的融资结构：股权投资占主导，同时通过REITs明显降低融资成本。低资金成本成为养老REITs扩大投资重要原因。
HCP运营管理模式——5x5投资模式，多元化的投资+低成本融资模式：
5种投资渠道：（出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、DownREITs）。
5类资产：养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业。
截止13年公司发行股份4.57已股。公司13年股价为42美元，每股股利为2.1美元，剔除股价波动收益率5%，公司长期资金成本为5%左右，这一成本明显低于优先股和债券融资方式。
HCP公司标普信用评级为BBB＋，从04年-13年，HCP的资金成本位于5.08%-6.19%。定期贷款、银行授信额度、发行无担保优先票据、抵押贷款等均是公司债券融资的方式。从结构上来看，无担保优先票据占贷款规模81%，抵押贷款占16.33%。
（四）HCP公司优势和借鉴点
HCP“低成本控制+高规模租赁”模式驱动是其最大优势和成功关键点。
五、中国养老REITs发展困境与未来发展方向
（一）难点
低收益的租赁市场（国内租金回报远远达不到海外3-5%的水平线）
不完善的政策环境
分工不明确的产业链
各类型角色定位模糊，分工合作欠缺，在养老地产的开发运营过程中，既缺乏专业的运营商，更缺乏长期的投资人。
（二）未来发展机会
这一国外成功模式是否能成功嫁接甚至转化还需观察，不排除开拓出一条中国特色的REITs经营之路。
尽管内地市场还没有推出REITs，但却并不缺乏多元投资人：在高通胀下，银行的理财客户希望获取高于通胀率的稳定收益；保险公司希望找到高于保险成本的长期收益；而各类私募基金则希望扩大组合边界，进一步提升收益率水平。
融资本身不是问题，问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配，实现整个系统的低成本平稳运行。
近期小编和几位养老地产开发商朋友谈养老，发现他们普遍具有对项目的后期运营的困惑，不知道是应该是自己进行运营，还是和其他专业运营团队进行合作？今天小编就从美帝的养老REIT发展角度谈谈中国养老地产的运营策略——老REITs。
一、美国养老REITs的发展现状
美国前10大养老机构中REITs形式举足轻重，现大型的养老REITs公司渐成规模，属于典型的资本密集型企业。
图一：养老/医疗地产REITs公司的股价走势比较
u 美国前10大养老机构拥有者中，REITs公司和私募基金占绝对主流地位。资金成本优势将进一步显现，其持有物业比例也将进一步提升。
u 美国前10大养老社区投资商中5家均采取REITs形式。截至2013年底，前50大的养老社区投资商投资养老社区单元数54万个，其中前10大机构投资单元数达到34.6万个，占比达到64%。
u 美国养老/医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪70-80年代，大型REITS公司拥有的物业数量可达600多处。其中，80-90%的物业都是自有，其余物业通常与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台，总资产规模可达到百亿美元以上，员工一两百人，属于典型的资本密集型企业。
二、美国养老REITs的商业模式
美国养老开发依托完整的金融生态系统，开发商、运营商、经营方分工合作，作为REITS投资方，主要依托三种商业模式。
图二：美国养老开发的完整金融生态系统
u 在美国养老开发是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金（REITS）和私募基金共同构建。
u 养老开发商，通常由其他类型的开发商演化而来的，根据运营商或投资商的要求为其定制的开发养老社区，然后按照事先约定的价格给运营商或投资商，利润率不高但资金周转速度快。
u REITs投资人通过长期持有资产获得稳定的租金收益，主要分为三种模式：1.利润率高但资金回收期长；2.风险低但投资回报率也略低。3.基金投资人通过资产的买卖获得资产升值收益，承担财务风险的同时获得较高的投资回报率。
三、美国养老REITs的经营模式
REITs投资商核心是在几种模式之间寻找风险、收益平衡。稳定收益下低成本长期资金是REITs存在的根本。国内养老地产的发展要想获得长期资金的支持，也必须切割出稳定收益的部分，以满足保守型长期投资人的需求。
u 净出租模式
基本概念：REITS公司把养老/医疗物业租赁给运营商,每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI指标向上调整）。而所有直接运营费用、社区维护费用、税收、保险费等均由租赁方承担。为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营。
优势：持有风险最低，收益最稳定，可打通周期低谷中的融资通道。REITs公司的毛利润率很高，净租金收益/毛租金收益可达80%以上，而且几乎不承担任何经营风险，业绩也较少受到金融危机的影响（除非租户破产）。
代表企业：美国最大的养老REITs公司HCPREITS。
u 委托经营模式
基本概念： REITS公司将旗下物业托管给运营公司，运营公司每年收取5-6%的管理费，但不承担经营亏算的风险，也不获取剩余收益；所有其他经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。
优势：持有者收益更大，经营风险也更大。
代表企业：美国第二大养老/医疗类REITS公司Ventas。
u 租赁＋经营模式
基本概念：持有者将物业部分权益出让给运营商，运营商将获得管理收益和与所拥有权益相对应的部分经营收益。
优势：能够调动运营商积极性。
代表企业：美国第三大养老/医疗类REITs公司Health Care REIT(HCN)。
四、美国最大的养老REITs公司HCP.N如何做养老
（一）基本信息
u HCP（HCP.N）是目前美国最大的养老/医疗地产类REITs公司，它于1985年成立，总部在加利福尼亚，公司成立之初获得了REITs资格，当前总市值192亿美元。
u HCP发展迅速。1985-2012年为股东带来的年化回报率为16.7%。1991年至2013年净利润的复合增速为17.8%，资金规模的复合增速为18.7%，HCP是唯一一家入选标普500红利经典指数的REITs。
u 2013年，公司拥有444家养老院，302所专业护理院，111家生命科学物业，206家医疗办公室和16家医院。基本实现全产业链条覆盖。
（二）HCP的净出租与委托经营模式
HCP公司专业护理机构和医院物业只采取净出租的单一模式运营，而其他物业则以净出租模式为主，两种模式并举。
（三）HCP公司运营管理模式
HCP公司低成本资金主要受益于公司的融资结构：股权投资占主导，同时通过REITs明显降低融资成本。低资金成本成为养老REITs扩大投资重要原因。
HCP运营管理模式——5x5投资模式，多元化的投资+低成本融资模式：
5种投资渠道：（出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、DownREITs）。
5类资产：养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业。
截止13年公司发行股份4.57已股。公司13年股价为42美元，每股股利为2.1美元，剔除股价波动收益率5%，公司长期资金成本为5%左右，这一成本明显低于优先股和债券融资方式。
HCP公司标普信用评级为BBB＋，从04年-13年，HCP的资金成本位于5.08%-6.19%。定期贷款、银行授信额度、发行无担保优先票据、抵押贷款等均是公司债券融资的方式。从结构上来看，无担保优先票据占贷款规模81%，抵押贷款占16.33%。
（四）HCP公司优势和借鉴点
HCP“低成本控制+高规模租赁”模式驱动是其最大优势和成功关键点。
五、中国养老REITs发展困境与未来发展方向
（一）难点
低收益的租赁市场（国内租金回报远远达不到海外3-5%的水平线）
不完善的政策环境
分工不明确的产业链
各类型角色定位模糊，分工合作欠缺，在养老地产的开发运营过程中，既缺乏专业的运营商，更缺乏长期的投资人。
（二）未来发展机会
这一国外成功模式是否能成功嫁接甚至转化还需观察，不排除开拓出一条中国特色的REITs经营之路。
尽管内地市场还没有推出REITs，但却并不缺乏多元投资人：在高通胀下，银行的理财客户希望获取高于通胀率的稳定收益；保险公司希望找到高于保险成本的长期收益；而各类私募基金则希望扩大组合边界，进一步提升收益率水平。
融资本身不是问题，问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配，实现整个系统的低成本平稳运行。
近期小编和几位养老地产开发商朋友谈养老，发现他们普遍具有对项目的后期运营的困惑，不知道是应该是自己进行运营，还是和其他专业运营团队进行合作？今天小编就从美帝的养老REIT发展角度谈谈中国养老地产的运营策略——老REITs。
一、美国养老REITs的发展现状
美国前10大养老机构中REITs形式举足轻重，现大型的养老REITs公司渐成规模，属于典型的资本密集型企业。
图一：养老/医疗地产REITs公司的股价走势比较
u 美国前10大养老机构拥有者中，REITs公司和私募基金占绝对主流地位。资金成本优势将进一步显现，其持有物业比例也将进一步提升。
u 美国前10大养老社区投资商中5家均采取REITs形式。截至2013年底，前50大的养老社区投资商投资养老社区单元数54万个，其中前10大机构投资单元数达到34.6万个，占比达到64%。
u 美国养老/医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪70-80年代，大型REITS公司拥有的物业数量可达600多处。其中，80-90%的物业都是自有，其余物业通常与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台，总资产规模可达到百亿美元以上，员工一两百人，属于典型的资本密集型企业。
二、美国养老REITs的商业模式
美国养老开发依托完整的金融生态系统，开发商、运营商、经营方分工合作，作为REITS投资方，主要依托三种商业模式。
图二：美国养老开发的完整金融生态系统
u 在美国养老开发是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金（REITS）和私募基金共同构建。
u 养老开发商，通常由其他类型的开发商演化而来的，根据运营商或投资商的要求为其定制的开发养老社区，然后按照事先约定的价格给运营商或投资商，利润率不高但资金周转速度快。
u REITs投资人通过长期持有资产获得稳定的租金收益，主要分为三种模式：1.利润率高但资金回收期长；2.风险低但投资回报率也略低。3.基金投资人通过资产的买卖获得资产升值收益，承担财务风险的同时获得较高的投资回报率。
三、美国养老REITs的经营模式
REITs投资商核心是在几种模式之间寻找风险、收益平衡。稳定收益下低成本长期资金是REITs存在的根本。国内养老地产的发展要想获得长期资金的支持，也必须切割出稳定收益的部分，以满足保守型长期投资人的需求。
u 净出租模式
基本概念：REITS公司把养老/医疗物业租赁给运营商,每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI指标向上调整）。而所有直接运营费用、社区维护费用、税收、保险费等均由租赁方承担。为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营。
优势：持有风险最低，收益最稳定，可打通周期低谷中的融资通道。REITs公司的毛利润率很高，净租金收益/毛租金收益可达80%以上，而且几乎不承担任何经营风险，业绩也较少受到金融危机的影响（除非租户破产）。
代表企业：美国最大的养老REITs公司HCPREITS。
u 委托经营模式
基本概念： REITS公司将旗下物业托管给运营公司，运营公司每年收取5-6%的管理费，但不承担经营亏算的风险，也不获取剩余收益；所有其他经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。
优势：持有者收益更大，经营风险也更大。
代表企业：美国第二大养老/医疗类REITS公司Ventas。
u 租赁＋经营模式
基本概念：持有者将物业部分权益出让给运营商，运营商将获得管理收益和与所拥有权益相对应的部分经营收益。
优势：能够调动运营商积极性。
代表企业：美国第三大养老/医疗类REITs公司Health Care REIT(HCN)。
四、美国最大的养老REITs公司HCP.N如何做养老
（一）基本信息
u HCP（HCP.N）是目前美国最大的养老/医疗地产类REITs公司，它于1985年成立，总部在加利福尼亚，公司成立之初获得了REITs资格，当前总市值192亿美元。
u HCP发展迅速。1985-2012年为股东带来的年化回报率为16.7%。1991年至2013年净利润的复合增速为17.8%，资金规模的复合增速为18.7%，HCP是唯一一家入选标普500红利经典指数的REITs。
u 2013年，公司拥有444家养老院，302所专业护理院，111家生命科学物业，206家医疗办公室和16家医院。基本实现全产业链条覆盖。
（二）HCP的净出租与委托经营模式
HCP公司专业护理机构和医院物业只采取净出租的单一模式运营，而其他物业则以净出租模式为主，两种模式并举。
（三）HCP公司运营管理模式
HCP公司低成本资金主要受益于公司的融资结构：股权投资占主导，同时通过REITs明显降低融资成本。低资金成本成为养老REITs扩大投资重要原因。
HCP运营管理模式——5x5投资模式，多元化的投资+低成本融资模式：
5种投资渠道：（出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、DownREITs）。
5类资产：养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业。
截止13年公司发行股份4.57已股。公司13年股价为42美元，每股股利为2.1美元，剔除股价波动收益率5%，公司长期资金成本为5%左右，这一成本明显低于优先股和债券融资方式。
HCP公司标普信用评级为BBB＋，从04年-13年，HCP的资金成本位于5.08%-6.19%。定期贷款、银行授信额度、发行无担保优先票据、抵押贷款等均是公司债券融资的方式。从结构上来看，无担保优先票据占贷款规模81%，抵押贷款占16.33%。
（四）HCP公司优势和借鉴点
HCP“低成本控制+高规模租赁”模式驱动是其最大优势和成功关键点。
五、中国养老REITs发展困境与未来发展方向
（一）难点
低收益的租赁市场（国内租金回报远远达不到海外3-5%的水平线）
不完善的政策环境
分工不明确的产业链
各类型角色定位模糊，分工合作欠缺，在养老地产的开发运营过程中，既缺乏专业的运营商，更缺乏长期的投资人。
（二）未来发展机会
这一国外成功模式是否能成功嫁接甚至转化还需观察，不排除开拓出一条中国特色的REITs经营之路。
尽管内地市场还没有推出REITs，但却并不缺乏多元投资人：在高通胀下，银行的理财客户希望获取高于通胀率的稳定收益；保险公司希望找到高于保险成本的长期收益；而各类私募基金则希望扩大组合边界，进一步提升收益率水平。
融资本身不是问题，问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配，实现整个系统的低成本平稳运行。
近期小编和几位养老地产开发商朋友谈养老，发现他们普遍具有对项目的后期运营的困惑，不知道是应该是自己进行运营，还是和其他专业运营团队进行合作？今天小编就从美帝的养老REIT发展角度谈谈中国养老地产的运营策略——老REITs。
一、美国养老REITs的发展现状
美国前10大养老机构中REITs形式举足轻重，现大型的养老REITs公司渐成规模，属于典型的资本密集型企业。
图一：养老/医疗地产REITs公司的股价走势比较
u 美国前10大养老机构拥有者中，REITs公司和私募基金占绝对主流地位。资金成本优势将进一步显现，其持有物业比例也将进一步提升。
u 美国前10大养老社区投资商中5家均采取REITs形式。截至2013年底，前50大的养老社区投资商投资养老社区单元数54万个，其中前10大机构投资单元数达到34.6万个，占比达到64%。
u 美国养老/医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪70-80年代，大型REITS公司拥有的物业数量可达600多处。其中，80-90%的物业都是自有，其余物业通常与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台，总资产规模可达到百亿美元以上，员工一两百人，属于典型的资本密集型企业。
二、美国养老REITs的商业模式
美国养老开发依托完整的金融生态系统，开发商、运营商、经营方分工合作，作为REITS投资方，主要依托三种商业模式。
图二：美国养老开发的完整金融生态系统
u 在美国养老开发是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金（REITS）和私募基金共同构建。
u 养老开发商，通常由其他类型的开发商演化而来的，根据运营商或投资商的要求为其定制的开发养老社区，然后按照事先约定的价格给运营商或投资商，利润率不高但资金周转速度快。
u REITs投资人通过长期持有资产获得稳定的租金收益，主要分为三种模式：1.利润率高但资金回收期长；2.风险低但投资回报率也略低。3.基金投资人通过资产的买卖获得资产升值收益，承担财务风险的同时获得较高的投资回报率。
三、美国养老REITs的经营模式
REITs投资商核心是在几种模式之间寻找风险、收益平衡。稳定收益下低成本长期资金是REITs存在的根本。国内养老地产的发展要想获得长期资金的支持，也必须切割出稳定收益的部分，以满足保守型长期投资人的需求。
u 净出租模式
基本概念：REITS公司把养老/医疗物业租赁给运营商,每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI指标向上调整）。而所有直接运营费用、社区维护费用、税收、保险费等均由租赁方承担。为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营。
优势：持有风险最低，收益最稳定，可打通周期低谷中的融资通道。REITs公司的毛利润率很高，净租金收益/毛租金收益可达80%以上，而且几乎不承担任何经营风险，业绩也较少受到金融危机的影响（除非租户破产）。
代表企业：美国最大的养老REITs公司HCPREITS。
u 委托经营模式
基本概念： REITS公司将旗下物业托管给运营公司，运营公司每年收取5-6%的管理费，但不承担经营亏算的风险，也不获取剩余收益；所有其他经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。
优势：持有者收益更大，经营风险也更大。
代表企业：美国第二大养老/医疗类REITS公司Ventas。
u 租赁＋经营模式
基本概念：持有者将物业部分权益出让给运营商，运营商将获得管理收益和与所拥有权益相对应的部分经营收益。
优势：能够调动运营商积极性。
代表企业：美国第三大养老/医疗类REITs公司Health Care REIT(HCN)。
四、美国最大的养老REITs公司HCP.N如何做养老
（一）基本信息
u HCP（HCP.N）是目前美国最大的养老/医疗地产类REITs公司，它于1985年成立，总部在加利福尼亚，公司成立之初获得了REITs资格，当前总市值192亿美元。
u HCP发展迅速。1985-2012年为股东带来的年化回报率为16.7%。1991年至2013年净利润的复合增速为17.8%，资金规模的复合增速为18.7%，HCP是唯一一家入选标普500红利经典指数的REITs。
u 2013年，公司拥有444家养老院，302所专业护理院，111家生命科学物业，206家医疗办公室和16家医院。基本实现全产业链条覆盖。
（二）HCP的净出租与委托经营模式
HCP公司专业护理机构和医院物业只采取净出租的单一模式运营，而其他物业则以净出租模式为主，两种模式并举。
（三）HCP公司运营管理模式
HCP公司低成本资金主要受益于公司的融资结构：股权投资占主导，同时通过REITs明显降低融资成本。低资金成本成为养老REITs扩大投资重要原因。
HCP运营管理模式——5x5投资模式，多元化的投资+低成本融资模式：
5种投资渠道：（出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、DownREITs）。
5类资产：养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业。
截止13年公司发行股份4.57已股。公司13年股价为42美元，每股股利为2.1美元，剔除股价波动收益率5%，公司长期资金成本为5%左右，这一成本明显低于优先股和债券融资方式。
HCP公司标普信用评级为BBB＋，从04年-13年，HCP的资金成本位于5.08%-6.19%。定期贷款、银行授信额度、发行无担保优先票据、抵押贷款等均是公司债券融资的方式。从结构上来看，无担保优先票据占贷款规模81%，抵押贷款占16.33%。
（四）HCP公司优势和借鉴点
HCP“低成本控制+高规模租赁”模式驱动是其最大优势和成功关键点。
五、中国养老REITs发展困境与未来发展方向
（一）难点
低收益的租赁市场（国内租金回报远远达不到海外3-5%的水平线）
不完善的政策环境
分工不明确的产业链
各类型角色定位模糊，分工合作欠缺，在养老地产的开发运营过程中，既缺乏专业的运营商，更缺乏长期的投资人。
（二）未来发展机会
这一国外成功模式是否能成功嫁接甚至转化还需观察，不排除开拓出一条中国特色的REITs经营之路。
尽管内地市场还没有推出REITs，但却并不缺乏多元投资人：在高通胀下，银行的理财客户希望获取高于通胀率的稳定收益；保险公司希望找到高于保险成本的长期收益；而各类私募基金则希望扩大组合边界，进一步提升收益率水平。
融资本身不是问题，问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配，实现整个系统的低成本平稳运行。
近期小编和几位养老地产开发商朋友谈养老，发现他们普遍具有对项目的后期运营的困惑，不知道是应该是自己进行运营，还是和其他专业运营团队进行合作？今天小编就从美帝的养老REIT发展角度谈谈中国养老地产的运营策略——老REITs。
一、美国养老REITs的发展现状
美国前10大养老机构中REITs形式举足轻重，现大型的养老REITs公司渐成规模，属于典型的资本密集型企业。
图一：养老/医疗地产REITs公司的股价走势比较
u 美国前10大养老机构拥有者中，REITs公司和私募基金占绝对主流地位。资金成本优势将进一步显现，其持有物业比例也将进一步提升。
u 美国前10大养老社区投资商中5家均采取REITs形式。截至2013年底，前50大的养老社区投资商投资养老社区单元数54万个，其中前10大机构投资单元数达到34.6万个，占比达到64%。
u 美国养老/医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪70-80年代，大型REITS公司拥有的物业数量可达600多处。其中，80-90%的物业都是自有，其余物业通常与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台，总资产规模可达到百亿美元以上，员工一两百人，属于典型的资本密集型企业。
二、美国养老REITs的商业模式
美国养老开发依托完整的金融生态系统，开发商、运营商、经营方分工合作，作为REITS投资方，主要依托三种商业模式。
图二：美国养老开发的完整金融生态系统
u 在美国养老开发是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金（REITS）和私募基金共同构建。
u 养老开发商，通常由其他类型的开发商演化而来的，根据运营商或投资商的要求为其定制的开发养老社区，然后按照事先约定的价格给运营商或投资商，利润率不高但资金周转速度快。
u REITs投资人通过长期持有资产获得稳定的租金收益，主要分为三种模式：1.利润率高但资金回收期长；2.风险低但投资回报率也略低。3.基金投资人通过资产的买卖获得资产升值收益，承担财务风险的同时获得较高的投资回报率。
三、美国养老REITs的经营模式
REITs投资商核心是在几种模式之间寻找风险、收益平衡。稳定收益下低成本长期资金是REITs存在的根本。国内养老地产的发展要想获得长期资金的支持，也必须切割出稳定收益的部分，以满足保守型长期投资人的需求。
u 净出租模式
基本概念：REITS公司把养老/医疗物业租赁给运营商,每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI指标向上调整）。而所有直接运营费用、社区维护费用、税收、保险费等均由租赁方承担。为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营。
优势：持有风险最低，收益最稳定，可打通周期低谷中的融资通道。REITs公司的毛利润率很高，净租金收益/毛租金收益可达80%以上，而且几乎不承担任何经营风险，业绩也较少受到金融危机的影响（除非租户破产）。
代表企业：美国最大的养老REITs公司HCPREITS。
u 委托经营模式
基本概念： REITS公司将旗下物业托管给运营公司，运营公司每年收取5-6%的管理费，但不承担经营亏算的风险，也不获取剩余收益；所有其他经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。
优势：持有者收益更大，经营风险也更大。
代表企业：美国第二大养老/医疗类REITS公司Ventas。
u 租赁＋经营模式
基本概念：持有者将物业部分权益出让给运营商，运营商将获得管理收益和与所拥有权益相对应的部分经营收益。
优势：能够调动运营商积极性。
代表企业：美国第三大养老/医疗类REITs公司Health Care REIT(HCN)。
四、美国最大的养老REITs公司HCP.N如何做养老
（一）基本信息
u HCP（HCP.N）是目前美国最大的养老/医疗地产类REITs公司，它于1985年成立，总部在加利福尼亚，公司成立之初获得了REITs资格，当前总市值192亿美元。
u HCP发展迅速。1985-2012年为股东带来的年化回报率为16.7%。1991年至2013年净利润的复合增速为17.8%，资金规模的复合增速为18.7%，HCP是唯一一家入选标普500红利经典指数的REITs。
u 2013年，公司拥有444家养老院，302所专业护理院，111家生命科学物业，206家医疗办公室和16家医院。基本实现全产业链条覆盖。
（二）HCP的净出租与委托经营模式
HCP公司专业护理机构和医院物业只采取净出租的单一模式运营，而其他物业则以净出租模式为主，两种模式并举。
（三）HCP公司运营管理模式
HCP公司低成本资金主要受益于公司的融资结构：股权投资占主导，同时通过REITs明显降低融资成本。低资金成本成为养老REITs扩大投资重要原因。
HCP运营管理模式——5x5投资模式，多元化的投资+低成本融资模式：
（四）HCP公司优势和借鉴点
HCP“低成本控制+高规模租赁”模式驱动是其最大优势和成功关键点。
五、中国养老REITs发展困境与未来发展方向
（一）难点
（二）未来发展机会
这一国外成功模式是否能成功嫁接甚至转化还需观察，不排除开拓出一条中国特色的REITs经营之路。
尽管内地市场还没有推出REITs，但却并不缺乏多元投资人：在高通胀下，银行的理财客户希望获取高于通胀率的稳定收益；保险公司希望找到高于保险成本的长期收益；而各类私募基金则希望扩大组合边界，进一步提升收益率水平。
融资本身不是问题，问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配，实现整个系统的低成本平稳运行。
低收益的租赁市场（国内租金回报远远达不到海外3-5%的水平线）
不完善的政策环境
分工不明确的产业链
各类型角色定位模糊，分工合作欠缺，在养老地产的开发运营过程中，既缺乏专业的运营商，更缺乏长期的投资人。
5种投资渠道：（出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、DownREITs）。
5类资产：养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业。
截止13年公司发行股份4.57已股。公司13年股价为42美元，每股股利为2.1美元，剔除股价波动收益率5%，公司长期资金成本为5%左右，这一成本明显低于优先股和债券融资方式。
HCP公司标普信用评级为BBB＋，从04年-13年，HCP的资金成本位于5.08%-6.19%。定期贷款、银行授信额度、发行无担保优先票据、抵押贷款等均是公司债券融资的方式。从结构上来看，无担保优先票据占贷款规模81%，抵押贷款占16.33%。
近期小编和几位养老地产开发商朋友谈养老，发现他们普遍具有对项目的后期运营的困惑，不知道是应该是自己进行运营，还是和其他专业运营团队进行合作？今天小编就从美帝的养老REIT发展角度谈谈中国养老地产的运营策略——老REITs。
一、美国养老REITs的发展现状
美国前10大养老机构中REITs形式举足轻重，现大型的养老REITs公司渐成规模，属于典型的资本密集型企业。
图一：养老/医疗地产REITs公司的股价走势比较
u 美国前10大养老机构拥有者中，REITs公司和私募基金占绝对主流地位。资金成本优势将进一步显现，其持有物业比例也将进一步提升。
u 美国前10大养老社区投资商中5家均采取REITs形式。截至2013年底，前50大的养老社区投资商投资养老社区单元数54万个，其中前10大机构投资单元数达到34.6万个，占比达到64%。
u 美国养老/医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪70-80年代，大型REITS公司拥有的物业数量可达600多处。其中，80-90%的物业都是自有，其余物业通常与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台，总资产规模可达到百亿美元以上，员工一两百人，属于典型的资本密集型企业。
二、美国养老REITs的商业模式
美国养老开发依托完整的金融生态系统，开发商、运营商、经营方分工合作，作为REITS投资方，主要依托三种商业模式。
图二：美国养老开发的完整金融生态系统
u 在美国养老开发是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金（REITS）和私募基金共同构建。
u 养老开发商，通常由其他类型的开发商演化而来的，根据运营商或投资商的要求为其定制的开发养老社区，然后按照事先约定的价格给运营商或投资商，利润率不高但资金周转速度快。
u REITs投资人通过长期持有资产获得稳定的租金收益，主要分为三种模式：1.利润率高但资金回收期长；2.风险低但投资回报率也略低。3.基金投资人通过资产的买卖获得资产升值收益，承担财务风险的同时获得较高的投资回报率。
三、美国养老REITs的经营模式
REITs投资商核心是在几种模式之间寻找风险、收益平衡。稳定收益下低成本长期资金是REITs存在的根本。国内养老地产的发展要想获得长期资金的支持，也必须切割出稳定收益的部分，以满足保守型长期投资人的需求。
u 净出租模式
基本概念：REITS公司把养老/医疗物业租赁给运营商,每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI指标向上调整）。而所有直接运营费用、社区维护费用、税收、保险费等均由租赁方承担。为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营。
优势：持有风险最低，收益最稳定，可打通周期低谷中的融资通道。REITs公司的毛利润率很高，净租金收益/毛租金收益可达80%以上，而且几乎不承担任何经营风险，业绩也较少受到金融危机的影响（除非租户破产）。
代表企业：美国最大的养老REITs公司HCPREITS。
u 委托经营模式
基本概念： REITS公司将旗下物业托管给运营公司，运营公司每年收取5-6%的管理费，但不承担经营亏算的风险，也不获取剩余收益；所有其他经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。
优势：持有者收益更大，经营风险也更大。
代表企业：美国第二大养老/医疗类REITS公司Ventas。
u 租赁＋经营模式
基本概念：持有者将物业部分权益出让给运营商，运营商将获得管理收益和与所拥有权益相对应的部分经营收益。
优势：能够调动运营商积极性。
代表企业：美国第三大养老/医疗类REITs公司Health Care REIT(HCN)。
四、美国最大的养老REITs公司HCP.N如何做养老
（一）基本信息
u HCP（HCP.N）是目前美国最大的养老/医疗地产类REITs公司，它于1985年成立，总部在加利福尼亚，公司成立之初获得了REITs资格，当前总市值192亿美元。
u HCP发展迅速。1985-2012年为股东带来的年化回报率为16.7%。1991年至2013年净利润的复合增速为17.8%，资金规模的复合增速为18.7%，HCP是唯一一家入选标普500红利经典指数的REITs。
u 2013年，公司拥有444家养老院，302所专业护理院，111家生命科学物业，206家医疗办公室和16家医院。基本实现全产业链条覆盖。
（二）HCP的净出租与委托经营模式
HCP公司专业护理机构和医院物业只采取净出租的单一模式运营，而其他物业则以净出租模式为主，两种模式并举。
（三）HCP公司运营管理模式
HCP公司低成本资金主要受益于公司的融资结构：股权投资占主导，同时通过REITs明显降低融资成本。低资金成本成为养老REITs扩大投资重要原因。
HCP运营管理模式——5x5投资模式，多元化的投资+低成本融资模式：
5种投资渠道：（出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、DownREITs）。
5类资产：养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业。
截止13年公司发行股份4.57已股。公司13年股价为42美元，每股股利为2.1美元，剔除股价波动收益率5%，公司长期资金成本为5%左右，这一成本明显低于优先股和债券融资方式。
HCP公司标普信用评级为BBB＋，从04年-13年，HCP的资金成本位于5.08%-6.19%。定期贷款、银行授信额度、发行无担保优先票据、抵押贷款等均是公司债券融资的方式。从结构上来看，无担保优先票据占贷款规模81%，抵押贷款占16.33%。
（四）HCP公司优势和借鉴点
HCP“低成本控制+高规模租赁”模式驱动是其最大优势和成功关键点。
五、中国养老REITs发展困境与未来发展方向
（一）难点
低收益的租赁市场（国内租金回报远远达不到海外3-5%的水平线）
不完善的政策环境
分工不明确的产业链
各类型角色定位模糊，分工合作欠缺，在养老地产的开发运营过程中，既缺乏专业的运营商，更缺乏长期的投资人。
（二）未来发展机会
这一国外成功模式是否能成功嫁接甚至转化还需观察，不排除开拓出一条中国特色的REITs经营之路。
尽管内地市场还没有推出REITs，但却并不缺乏多元投资人：在高通胀下，银行的理财客户希望获取高于通胀率的稳定收益；保险公司希望找到高于保险成本的长期收益；而各类私募基金则希望扩大组合边界，进一步提升收益率水平。
融资本身不是问题，问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配，实现整个系统的低成本平稳运行。
近期小编和几位养老地产开发商朋友谈养老，发现他们普遍具有对项目的后期运营的困惑，不知道是应该是自己进行运营，还是和其他专业运营团队进行合作？今天小编就从美帝的养老REIT发展角度谈谈中国养老地产的运营策略——老REITs。
一、美国养老REITs的发展现状
美国前10大养老机构中REITs形式举足轻重，现大型的养老REITs公司渐成规模，属于典型的资本密集型企业。
图一：养老/医疗地产REITs公司的股价走势比较
u 美国前10大养老机构拥有者中，REITs公司和私募基金占绝对主流地位。资金成本优势将进一步显现，其持有物业比
近期小编和几位养老地产开发商朋友谈养老，发现他们普遍具有对项目的后期运营的困惑，不知道是应该是自己进行运营，还是和其他专业运营团队进行合作？今天小编就从美帝的养老REIT发展角度谈谈中国养老地产的运营策略——老REITs。
一、美国养老REITs的发展现状
美国前10大养老机构中REITs形式举足轻重，现大型的养老REITs公司渐成规模，属于典型的资本密集型企业。
图一：养老/医疗地产REITs公司的股价走势比较
u 美国前10大养老机构拥有者中，REITs公司和私募基金占绝对主流地位。资金成本优势将进一步显现，其持有物业比例也将进一步提升。
u 美国前10大养老社区投资商中5家均采取REITs形式。截至2013年底，前50大的养老社区投资商投资养老社区单元数54万个，其中前10大机构投资单元数达到34.6万个，占比达到64%。
u 美国养老/医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪70-80年代，大型REITS公司拥有的物业数量可达600多处。其中，80-90%的物业都是自有，其余物业通常与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台，总资产规模可达到百亿美元以上，员工一两百人，属于典型的资本密集型企业。
二、美国养老REITs的商业模式
美国养老开发依托完整的金融生态系统，开发商、运营商、经营方分工合作，作为REITS投资方，主要依托三种商业模式。
图二：美国养老开发的完整金融生态系统
u 在美国养老开发是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金（REITS）和私募基金共同构建。
u 养老开发商，通常由其他类型的开发商演化而来的，根据运营商或投资商的要求为其定制的开发养老社区，然后按照事先约定的价格给运营商或投资商，利润率不高但资金周转速度快。
u REITs投资人通过长期持有资产获得稳定的租金收益，主要分为三种模式：1.利润率高但资金回收期长；2.风险低但投资回报率也略低。3.基金投资人通过资产的买卖获得资产升值收益，承担财务风险的同时获得较高的投资回报率。
三、美国养老REITs的经营模式
REITs投资商核心是在几种模式之间寻找风险、收益平衡。稳定收益下低成本长期资金是REITs存在的根本。国内养老地产的发展要想获得长期资金的支持，也必须切割出稳定收益的部分，以满足保守型长期投资人的需求。
u 净出租模式
基本概念：REITS公司把养老/医疗物业租赁给运营商,每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI指标向上调整）。而所有直接运营费用、社区维护费用、税收、保险费等均由租赁方承担。为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营。
优势：持有风险最低，收益最稳定，可打通周期低谷中的融资通道。REITs公司的毛利润率很高，净租金收益/毛租金收益可达80%以上，而且几乎不承担任何经营风险，业绩也较少受到金融危机的影响（除非租户破产）。
代表企业：美国最大的养老REITs公司HCPREITS。
u 委托经营模式
基本概念： REITS公司将旗下物业托管给运营公司，运营公司每年收取5-6%的管理费，但不承担经营亏算的风险，也不获取剩余收益；所有其他经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。
优势：持有者收益更大，经营风险也更大。
代表企业：美国第二大养老/医疗类REITS公司Ventas。
u 租赁＋经营模式
基本概念：持有者将物业部分权益出让给运营商，运营商将获得管理收益和与所拥有权益相对应的部分经营收益。
优势：能够调动运营商积极性。
代表企业：美国第三大养老/医疗类REITs公司Health Care REIT(HCN)。
四、美国最大的养老REITs公司HCP.N如何做养老
（一）基本信息
u HCP（HCP.N）是目前美国最大的养老/医疗地产类REITs公司，它于1985年成立，总部在加利福尼亚，公司成立之初获得了REITs资格，当前总市值192亿美元。
u HCP发展迅速。1985-2012年为股东带来的年化回报率为16.7%。1991年至2013年净利润的复合增速为17.8%，资金规模的复合增速为18.7%，HCP是唯一一家入选标普500红利经典指数的REITs。
u 2013年，公司拥有444家养老院，302所专业护理院，111家生命科学物业，206家医疗办公室和16家医院。基本实现全产业链条覆盖。
（二）HCP的净出租与委托经营模式
HCP公司专业护理机构和医院物业只采取净出租的单一模式运营，而其他物业则以净出租模式为主，两种模式并举。
（三）HCP公司运营管理模式
HCP公司低成本资金主要受益于公司的融资结构：股权投资占主导，同时通过REITs明显降低融资成本。低资金成本成为养老REITs扩大投资重要原因。
HCP运营管理模式——5x5投资模式，多元化的投资+低成本融资模式：
5种投资渠道：（出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、DownREITs）。
5类资产：养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业。
截止13年公司发行股份4.57已股。公司13年股价为42美元，每股股利为2.1美元，剔除股价波动收益率5%，公司长期资金成本为5%左右，这一成本明显低于优先股和债券融资方式。
HCP公司标普信用评级为BBB＋，从04年-13年，HCP的资金成本位于5.08%-6.19%。定期贷款、银行授信额度、发行无担保优先票据、抵押贷款等均是公司债券融资的方式。从结构上来看，无担保优先票据占贷款规模81%，抵押贷款占16.33%。
（四）HCP公司优势和借鉴点
HCP“低成本控制+高规模租赁”模式驱动是其最大优势和成功关键点。
五、中国养老REITs发展困境与未来发展方向
（一）难点
低收益的租赁市场（国内租金回报远远达不到海外3-5%的水平线）
不完善的政策环境
分工不明确的产业链
各类型角色定位模糊，分工合作欠缺，在养老地产的开发运营过程中，既缺乏专业的运营商，更缺乏长期的投资人。
（二）未来发展机会
这一国外成功模式是否能成功嫁接甚至转化还需观察，不排除开拓出一条中国特色的REITs经营之路。
尽管内地市场还没有推出REITs，但却并不缺乏多元投资人：在高通胀下，银行的理财客户希望获取高于通胀率的稳定收益；保险公司希望找到高于保险成本的长期收益；而各类私募基金则希望扩大组合边界，进一步提升收益率水平。
融资本身不是问题，问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配，实现整个系统的低成本平稳运行。
昱言养老观点：
在建设用地、农村耕地之外，庞大的国企存量土地扮演着我国“土地的第三极”，伴随多次产业结构调整，大量土地不再作为生产用地而被释放出来。近年来，随着养老产业的兴起，政府出台政策，鼓励企业自有用地打造养老设施。
今天昱言养老的小编给大家说说企业自有用地做养老的案例，甭管你有房，有地，还是有情怀，总有一款 适 合 你 ！
养老创新路上，机遇与挑战并存，昱言养老，我们关注实干与创新的力量，并一路同行。
下面小编来扒一扒企业自有用地发展养老产业的政策支撑、实施路径及案例。
政策背景,红利释放
2013年10月《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）：鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务；
2014年3月，《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》（国办发〔2014〕9号）提到，改造利用老厂房发展符合规划的服务业，涉及原划拨土地使用权转让或改变用途的，经批准可采取协议出让方式供地。
2016年10月，11部委联合印发《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》，鼓励党政机关和国有企事业单位举办的培训中心、疗养院等各类机构,在具备条件的情况下，通过规范方式转向养老服务业。
2016年12月，《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》（国办发〔2016〕91号）提出企事业单位、现有空闲厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，举办养老服务机构，经有关部门批准临时改变使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内土地使用性质可暂不作变更。
案例研究 实施路径
1、北控模式
核心价值：国有存量酒店改造成养老项目后，资本化变现。
项目由远方饭店改造而来，引进二级康复医院，是以医养结合为理念，以康复、医疗为特色的持续照料型老年公寓，目前产权正在变更中。
项目总建面1.7万平米，南楼老年公寓110张床位，北楼康复医院130张床位。其医养结合模式受到资本市场追捧，目前已被万科收购70%股权。该模式通过运营提升物业价值，采用资本化路线退出，具备较强的复制性，难点在于对运营能力要求较高。
2、首钢模式
核心价值：首钢老厂房自有用地；协议出让。
首钢总公司2016年启动一耐养老项目，总建面约57万平方米，总投资额约40亿元。
项目横跨梅市口路分南北两区建设，功能打造集老年住区、养老机构及延伸产业于一体。北区将定位为主要面向广大中等收入老年群体服务的养老机构，南区拟建设大型养老服务产业园区。
该项目是《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》的试点项目，未来存在复制的可能性，但需要与政府长期沟通与协调。
3、恭和家园模式
核心价值：共有产权；高端养老品牌及强运营能力；土地协议出让。
恭和家园位于朝阳区双桥板块，是乐成自有用地变为医疗慈善用地后，协议出让后打造的共有产权模式的试点项目，该模式业主和开发商产权份额分别为95%和5%，其中95%的产权部分可以出售，未来亦可自由转让。由于该模式存在BUG，暂时不具备复制条件。
综上，关于企业存量土地新建或改造养老设施，政策层面已经由指导原则层面逐步落地细化，市场层面亦有企业试点摸索及创新，并取得一定成效，未来国企存量土地逐步释放后，具备较强的发展养老产业的空间。我们将持续关注。
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昱言 养老
张坤昱
北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任
中原集团首席咨询顾问
中国房地产业协会经济组专家
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